人民币贬值、买房风险、明年走势…近期6大迷思给你解答_资讯

人民币贬值、买房风险、明年走势…近期6大迷思给你解答

发布时间：2016-11-29 发布人：新浪房产 503

　　从十一期间20多个城市密集出台楼市调控政策，到近来人民币的开始贬值。众说纷纭下，新政后的土拍市场为何依旧激烈？限购对房地产并没有想象中严重？前三个季度为何GDP增长都是6.7%？为什么说李嘉诚出国是正常的？美元加息后，投资价值更大？

　　1为何新政后土拍热度依旧不减？

　　近日广州某些土拍现场的战况激烈程度出乎市场预料，深圳土地市场也将在12月迎来爆发期。同时，北京、深圳等地也对某些出让土地制定了高限价等一系列限制条款。

　　张平认为，土地市场依旧火热有两个原因：一是，房地产企业还是有序经营，因此现在也都比较看好。起码还有十年的光景要进行一、二线集中，这使得作为有序经营的企业进行一些购买、储备土地成为必须的要求，尽管价格高也是不惜代价，否则这种机会会小。

　　二是，新的融资工具、银行的宽松贷款也是一个很重要的因素。货币可得性非常好，而且尽管政策现在卡，但是多年证明，卡卡就要放缓。预期在那里，因此，政策只是一个扰动性因素，没有认为是一个决定性因素。所以大家对政策越来越抱有扰动性因素考虑。

　　当然，还有一类问题也是比较严重的。现在很多国企拍地拍得非常强劲，也是跟现在国资改革的方向有关。因为中航地产直接划拨给保利，所以很多国企都知道不做大、做强岂不是要被划拨了？这件事不是什么伟大的事。“因此，很多国企现在拿地拿得非常凶猛，其实跟它愿与不愿，跟它被剥夺有很大关系。”

　　克而瑞研究中心近日的研究报告也指出，近年来，随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高，房企的收并购风气也变得逐步盛行，成为了许多房企主要的拿地和扩张手段。在传统地产领域，目前主要的收购可以分为两类，类主要目的是收购土地或者项目，以增加可售资源或进入新的城市、区域，从而进一步实现规模扩张；另一类则是收购上市平台，即“壳公司”，进而达到上市或者回归A股的目的，拓宽企业融资渠道、提升企业品牌影响力。

　　随着近年来招拍挂土地成本的节节攀升，房企们纷纷采用收购的方式作为自身发展的重要手段。对于传统房企而言，收购土地或项目，无疑是加速企业规模扩张，增加可售资源直接、有效的方式之一。一方面，收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低，可以使企业避开激烈的市场竞争；另一方面，部分收购获取的项目，可以快速推出市场，加速企业资金回流。

　　2土地远比限购对房地产影响大2017年健康与风险并存对中国房地产市场来说，是政策式主导还是货币式主导？张平表示两者都不是，中国整个房地产刚走了18年，所以它是中国高速发展，人民需要城市化过程的产物，是与城市化非常相关。

　　“我刚才说了，政策主要是一个叫作扰动性因素，并不是决定性因素，但是土地是有动机的一个重要供给因素，影响比一般的限购要严重。”张平说。

　　在总体趋势上，张平认为，现在对房价波动重要的因素，中国历年波动的因素是政策的因素，主要还是GDP增长、城市化率和比较宽松的货币，未来的影响的风险挑战主要是刚才讲的，是我们说的汇率和GDP或者人均收入的下降，那么再长期以后才是房地产税，稍微更远一点了。

　　当然，还有一个更重要的东西，就是政府政策的供给性。整个地产尽管有很多宏观的因素，但希望大家理解这些宏观因素，总的预测。因为中国现在达到55%，那么还有65%的城市化率，还有一整套一、二线城市发展的模式在里头。而且基本上如果跟GDP比较同步的话，那么中国整个地产业还是非常健康的。但是到2017年也要慢慢的注意，要非常注意潜在的风险窗口打开，就是外部的冲击和居民负债率的提高。所以从总体来讲中国地产依然健康，特别是宏观政策调控以后，能让它继续向良性发展，但是也要谨防风险，因为风险也是逐步增多。

　　3李嘉诚出国是正常的中国的汇率为什么会持续贬值？“是由于中国国内的资产回报率偏低”。

　　“所以那时候说李嘉诚出国是正常的，为什么？在中国商业地产的回报率不足4%，而地产融资所有贷款成本都在5%以上”张平如是说。他同时也介绍到，英国公共基础设施上市公司的分红率5.5，普通人贷款也就3.5-4.5之间，所以它出现资本回报率要大于融资，而国内是少于，因此一个长期投资人一定要选择干杠杆的方式，一定是这么理性计算的。

　　4前三个季度为何GDP增长都是6.7%？

　　前不久网上流传了一个段子：“今天老外同事问我: 中国GDP，一季度增长6.7%，二季度增长6.7%，三季度增长6.7%，真的这么巧吗？我想了想语重心长地告诉他，在中国，重要的事情说三遍！”

　　对此，张平表示，好事多说一遍也没事，第四季度可能经济增长在6.6。这些枯燥的数据背后，很多人都不耐烦了，说你这个数据也太平了，明年的数据也可能好事说三遍：6.6、6.6、6.6，也可以。但是这些只是说明我们经济正在处于一个很稳定的状态，而这种稳定，实际上是国家花了巨大的宏观之力来做的。这是我们现在为重要的一种稳定经济的力量，包括地产在今年也成为稳定宏观的工具之一。

　　刚开始是以此来救助稳定宏观，6.7背后出现是激励地产、取消限购、降低贷款等等，但为什么到了10月份又急转直下，恢复限购？“所以价格波动巨大，这里头隐含了什么样的政策转向，这是明显的，在一年之间先发后收，几乎是很少见的。这种波动，大家再熬一段那就不好了，就是9个月的时间都波动了。”

　　5美元12月13日加息概率预期有长期投资价值？

　　此前有分析指出，在美联储宣布11月维持利率不变的决定后，市场的目前都锁定在12月份，而美元近期也在不断拉升。在张平看来，美国经济其实从预测来讲还是看好。对于美国经济大家有一个概念就是――美国经济只要超过2%经济就是良性的，突破失业率一旦低于5%，它们就会通货膨胀，他们就认为应该加息，那么美国这些基础条件都完成了。

　　只是他们认为金融市场和国际脆弱，没有快速加息，但是美国的缓慢加息现在从实体经济看没有问题，所以2016年12月13日的加息预期，现在全世界一直预期概率，大家认定那天来了就肯定加。此外，市场也预计美元在2017年会有两次加息。

　　6那这种预期的会带来什么样的影响？

　　张平说，现在这种预计，，就是要把美国的利率加到1。中国利率现在1.5，但是中国的理财实际上还在3.5-4，比美国还高。很多人为什么前几年不在，出国也没事干，美金理财1.5。

　　可是现在美国加息以后，再加上其导致十年期国债达到2.38，很快达到均衡值2.5，这样就有长期投资的价值。很多人就会对它进行大幅度的购买和操作，那就非常挣钱。所以美国的利率越高，中国资金外流压力越大。因为你存到中国银行才4%，可是经不住贬值，现在贬值5%，那你就顶不住了。“中国再能找到好地方，4.5，你也顶不住，所以汇率问题受到两国利率（影响）。因此，美国持续加息对中国利率也是有影响，这也是特朗普效应，特朗普说是要适当加息的。”

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