房地产行业：资产荒背景下地产股必然有超级大行情_资讯

房地产行业：资产荒背景下地产股必然有超级大行情

发布时间：2016-12-01 发布人：和讯股票 663

　　汤森路透全球分析师评选始于1998年，是全球机构投资者广为认可的对全球股票分析师进行专业评选的权威机构。该奖项一直以来秉承公平、公开、公正的立场，为中国及全球金融市场提供可信赖的数据分析和评级。汤森路透全球分析师评选采用“定量跟踪，客观评估”的方式，基于汤森路透 I/B/E/S数据库，从160多万份卖方分析师的报告中提取真实的盈利预测和股票评级数据，跟踪分析师上一年度推荐买入或卖出股票的回报率及其盈利预测的准确度，对参选分析师进行客观的排名。2016年汤森路透全球分析师评选“中国大陆及香港地区”奖项结果将于12月1日揭晓，共187家卖方机构超过1,017位署名分析师参与评选，涵盖了中国大陆及香港地区主流券商研究机构。和讯股票在揭榜前对参加汤森路透评选的部分优秀分析师进行了专访。

　　房地产行业分析师普遍认为行业大周期没有见顶，住宅地产行业的大周期或者说长周期，更多的是与人口周期相关，调控政策不改地产基本面运行核心逻辑，社会财富和社会总资产配置向房地产倾斜的大方向很难改变。

　　对于近期房地产公司屡屡被举牌，分析师则表示，保费收入大幅增长和销售旺盛造就了两大“金主”，即保险公司和房企，它们手握重金却面临“资产荒”配置难题，在当前无风险利率处于低位、全社会存在“资产荒”的背景下，一些能够提供可持续的较高且稳定收益率的基础资产将更受欢迎，地产股成为选。在资产荒的时代大背景下，类似案例还会层出不穷，这一切只是序幕。

　　房地产行业大周期没有见顶强者恒强10月前后热点城市经历密集地产调控，11月28日上海又出了限贷政策，各地楼市普遍降温，说明调控已经开始显现效果，对于地产行业分析师的观点较为一致：房地产行业大周期没有见顶。海通证券(600837,股吧)涂力磊表示，行业大周期决定因素较多，没有行业是因为打压需求而造成大周期见顶的，涂力磊认为地产行业将会强者恒强。

　　兴业证券房地产研究团队席阎常铭认为，调控政策不改地产基本面运行核心逻辑。本轮地产繁荣是商业银行用按揭利率引导的社会财富重新配置。这一逻辑没有发生改变的情况下，社会财富和社会总资产配置向房地产倾斜的大方向很难改变，而商业银行没有别的选择。政策的目的绝不是房价大幅度下跌，是缓不是转。上海新的限贷政策可能短期内会对上海成交量有一定负面影响，但不改中长期向上趋势。

　　广发证券房地产行业席分析师乐加栋则表示，住宅地产行业的大周期或者说长周期，更多的是与人口周期相关。从人口的年龄结构来看，表征人口红利的抚养比数据在2012年左右出现拐点；从人口的区域分布来看，我国整体城镇化率已经超过56%，部分重点城市更高，甚至已经超过80%。此外，从测算的数据来看，我国城市居民家庭户均住房套数已经超过1，意味着住房整体供需已经趋于平衡。对比海外经验看，我国住宅地产行业整体大周期应该已经进入成熟期，也就是大家现在提的比较多的行业下半场。目前及未来一段时间内，住宅地产行业有两个特点比较清晰，一个是改善型需求将成为市场的主要力量，另一个是城市间的分化将进一步加剧。

　　险资直接举牌绩优低估地产股：这一切只是序幕兴业证券阎常铭认为，保费收入大幅增长和销售旺盛造就了两大“金主”，即保险公司和房企，它们手握重金却面临“资产荒”配置难题，地产股成为选。对于险资而言，上市地产公司有“低估值+高股息率＋优质产”优势；同时在“偿二代”下长期股权投资占用低资本远小于权益类资产，保险资金可能会更倾向于直接举牌绩优低估地产股。对于房企而言，地价高企，面粉比面包贵，买地不如买地产股。我们看到恒大已购买万科股权至10%；泰禾通过二级市场和定增预计增持中国武夷股权至4.44%，三季度已购买天房发展至4.44%；中洲控股拟收购港股华南城，融创入股金科等案例。在资产荒的时代大背景下，类似案例还会层出不穷，这一切只是序幕，地产股是增量资金的必然选择，地产股必然有超级行情。

　　广发证券乐加栋表示，关于上市地产公司的并购转型，一方面是与行业进入下半场竞争更加激烈有关，住宅地产毛利率和净利率都处于下降的趋势，另一方面也与公司自身战略规划有关。关于地产公司举牌，如果从投资逻辑的角度去分析则认为，在当前无风险利率处于低位、全社会存在“资产荒”的背景下，一些能够提供可持续的较高且稳定收益率的基础资产将更受欢迎，比如一线城市核心地段的商办物业、景气度处于上升周期的物流地产等，特别是随着不动产金融化（如REITS）的推进（美国、日本都经历过），这类基础资产的投资退出渠道也将越来越完善，十分看好不动产金融化这个方向的发展。

　　资产荒背景下地产股必然有超级大行情广发证券乐加栋表示，我国的住宅地产行业自08年以来三年一个小周期的特征明显，而地产小周期的运行规律与宏观经济的状态密切相关。从过去几轮小周期来看，地产景气度的下降通常伴随着宏观经济的走弱、压力较大，地产成交量的低点往往对应着经济增速的阶段性低点。同时，房价的走势也常常于CPI，房价环比上升时也常常意味着宏观经济的阶段性复苏，未来CPI同比持续上行的可能性大。上述小周期规律背后的逻辑在于，地产行业在宏观经济中依然扮演着比较重要的角色，而其本身又是一个受政策影响较大的行业。

　　因此，如果落实到主流地产股的布局思路，我们可以借用过去一轮小周期的情况作为例子。10年年底11年年初个城市出台了限购限贷政策，此后四个季度的时间内，新房成交开始量价齐跌，与此同时宏观经济也在走弱、通胀压力较低。因此，进入12年，政策开始宽松、央行降息降准，此后地产成交量率先恢复，房价环比也开始由负转正。在13年年初再次进入量价齐升后，行业政策再次调控收紧。从主流地产股的表现来看，佳的买入时点就是在11年年底到12年年初（景气度差，政策宽松预期），佳的卖出点在12年年底到13年年初（房价快速上涨，政策收紧预期）。

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2024/01/22

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